Tokenisierte Immobilien Die Finexity-Gründer im Interview

Sven Wagenknecht

von Sven Wagenknecht

Am · Lesezeit: 6 Minuten

Sven Wagenknecht

Sven Wagenknecht ist Chefredakteur von BTC-ECHO. An der Blockchain-Technologie faszinieren ihn vor allem die langfristigen Implikationen auf Politik, Gesellschaft und Wirtschaft.

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Tokenisierte Immobilien, Finexity

Quelle: Finexity

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Auf der Plattform Finexity haben Investoren die Möglichkeit, in verschiedene Immobilienkapitalanlagen zu investieren und von deren Mieteinnahmen, der Tilgung des Fremdkapitals und der Wertsteigerung zu profitieren. Darüber hinaus bietet Finexity einen Marktplatz, über den die digitalen Immobilienanteile gehandelt werden können. Dabei kommt auch die Blockchain-Technologie zum Einsatz. Wo sie eingesetzt wird, welche Vorteile sich dadurch für Investoren ergeben und wie die Immobilienexperten die Marktentwicklung für tokenisierte Immobilien einschätzen, haben uns Paul Hülsmann (CEO) und Tim Janssen (Head of Blockchain) von Finexity im Interview verraten.

BTC-ECHO: Was war eure Motivation, Finexity zu gründen?

Paul Hülsmann: Finexity haben wir mit dem Ziel gegründet, die Investment- und Immobilienbranche zu liberalisieren. Mithilfe von Finexity können Kleinanleger ab 500 Euro in Immobilien investieren, um von den Mieteinnahmen und der Wertsteigerung zu profitieren. Im Bereich der Immobilieninvestitionen gibt es vier Probleme für Privatanleger.

Erstens sind Immobilieninvestitionen enorm kapitalintensiv. Ein Immobilienkapitalanleger muss in der Regel 20 Prozent Eigenkapital vorweisen, um sowohl die Kaufnebenkosten als auch einen Teil des Immobilienkaufpreises zu finanzieren. Sprich, bei einem Kaufpreis von einer Millionen Euro muss ich heute 200.000 Euro Eigenkapital mitbringen. Dies limitiert den generellen Immobilienmarktzugang und ebenso die Möglichkeit für Privatanleger zu diversifizieren.

Zweitens, selbst wenn das Geld zur Verfügung steht, gibt es extreme Informationsasymmetrien zwischen Käufer und Verkäufer. Kaum ein Privatanleger hat das nötige Wissen, um eine Immobilie auf Herz und Nieren prüfen zu können. Verkäufer wissen oftmals mehr als Käufer. Privatanleger müssen sich heute vor dem Erwerb einer Immobilie zu vielen Themen bemühen. Nicht nur das Objekt gilt es zu prüfen, ebenso die Lage, Bodenrichtwert und vieles mehr. Mikro- und Makrolage sowie die Entwicklung in den kommenden Jahren ist schwer von Privatanlegern zu überprüfen. Wird beispielsweise eine neue Hauptverkehrsstraße nach einigen Jahren an der Immobilie gebaut, kann das den Wert mindern.


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Drittens gibt es kaum Flexibilität aufgrund von bürokratischen Hürden. Beispielsweise gerät der Privatanleger beim gleichzeitigen Verkauf von mehr als drei Objekten in den gewerblichen Handel (Drei-Objekt-Grenze). Man muss für jedes Objekt zum Notar und es kommen steuerliche Nachteile hinzu. Somit ist das vierte Problem der hohe Aufwand, der für Kauf/Verkauf betrieben werden muss und natürlich der eigentliche Verwaltungsaufwand, den viele Privatanleger abschreckt, selbst Immobilienkapitalanlagen zu erwerben. All diese Punkte haben wir aufgenommen und als Kern in unserem Business-Modell definiert.

BTC-ECHO: Und wofür macht ihr euch die Blockchain-Technologie zu Nutze? Wie kommt sie zum Einsatz?

Tim Janssen: Durch die Blockchain-Technologie haben wir die Möglichkeit, rechtmäßige Besitzansprüche protokollieren und gleichzeitig den Handel dieser Besitzansprüche abbilden zu können. Die Immobilie wird durch das eingesammelte Geld sowie durch die 65-Prozent-Finanzierung mit einer Bank gekauft. Auf der Blockchain wird ein digitaler Anteil zu je einem Euro abgebildet. Aus der erfolgreichen Finanzierung resultieren Token in Höhe des Finanzierungsvolumen. Jeder Anleger bekommt Token in Höhe seiner Investition ausgeschüttet.

Das Konstrukt mit seinen unterschiedlichen Parametern setzen wir mit Smart Contracts um. In diesem digitalen Vertrag sind die Bedingungen der Immobilienkapitalanlage festgeschrieben. Nach Ausgabe der Token an die Anleger erhalten wir ein protokolliertes Orderbuch, mit dem wir in der Lage sind, rechtmäßig zu identifizieren, wer zum aktuellen Zeitpunkt investiert ist. Über unseren Marktplatz können Anleger ihre Anteile direkt anderen Anlegern zum Verkauf anbieten.

BTC-ECHO: Ihr sprecht von der Finexity Blockchain. Was ist das für eine Blockchain?

Tim Janssen: Bei der Blockchain handelt es sich um eine permissioned Blockchain. Diese betreiben wir in einer eigenen Infrastruktur. Wir haben vorab verschiedene Konfliktpotenziale identifiziert und eine Lösung in Abstimmung mit der BaFin entwickelt. Erst durch die Einhaltung des Regulierungsrahmens ist für uns der Marktstart möglich geworden. Der ganze Prozess ging im Vorfeld insgesamt über acht Monate; am Ende sind wir zu dem Schluss gekommen, dass der Einsatz einer permissioned Blockchain rechtliche Anforderungen und den gesetzlichen Rahmen, auch in Bezug auf Datenschutz, am besten erfüllt. Wir entwickeln auf Basis des Ethereum-Protokolls, unser Token entspricht also dem ERC-20-Standard.

BTC-ECHO: Das heißt, ihr gebt einen ERC-20 Token heraus, der theoretisch auf dem Sekundärmarkt handelbar ist? 

Tim Janssen: Theoretisch ist dies richtig. Wir müssen eine Fungibilität abbilden. Auf unserer Plattform wird der Kauf und Verkauf von Token-Anteilen ermöglicht. Allerdings nicht auf externen Plattformen oder Krypto-Börsen.

BTC-ECHO: Wie schafft ihr Liquidität? Wie können Verkäufer sicherstellen, dass sie auf eurer Plattform auch Käufer finden?

Paul Hülsmann: Liquidität auf dem Zweitmarkt zu schaffen ist eine Herausforderung für 2020. Wir sind aktuell dabei, Akteure zu gewinnen, die als Market Maker auf dem Zweitmarkt agieren. Wir unterstützen den Anleger zudem durch eine quartalsweise Neubewertung der Immobilie und einem indikativen Net-Asset-Value. Schlussendlich wird der Preis vom Angebot und der Nachfrage auf dem Zweitmarkt bestimmt. Je nach Anlage-Typ entscheidet der Anleger selbst, ob er langfristig investiert bleiben möchte, dabei die Vorzüge einer gemanagten Kapitalanlage wahrnimmt oder ob er lieber seine Anteile handelt und flexibel verkauft.

BTC-ECHO: Welche Rolle wird zukünftig die Blockchain-Technologie eurer Meinung nach, auch losgelöst vom Investmentaspekt, für die Immobilienbranche spielen?

Paul Hülsmann: Wir etablieren mit der Blockchain ein System, das nicht mehr den altbekannten Weg geht und enorme Kosten einspart. Etwa indem man nicht mehr vor dem Immobilienkauf zum Notar gehen muss. Immobilien, die einmal in unserem Ökosystem sind, sind von diesen Kaufnebenkosten befreit. Durch das Ausschalten weiterer Intermediäre, die eine Wertpapiertransaktion ermöglichen, senken wir die Emissionskosten einer digitalen Immobilienkapitalanlage enorm. Der Vorteil der Blockchain liegt also vor allem im Sparen von Kosten.

Tim Janssen: Wenn Immobilien einmal digitalisiert sind, steigt die Marktzugänglichkeit und ein illiquider Markt wird liquide. Geringe Investitionsschwellen gepaart mit der Flexibilität digital handelbarer Token, sind erfüllbare Erwartungen der Kunden an ein Finanzprodukt. Anleger entscheiden selbst über ihre Token – unbürokratisch, jederzeit und ebenfalls zu geringen Transaktionskosten. Auf diese Weise werden sowohl Depotbanken als auch Verwahrstellen obsolet.

BTC-ECHO: Glaubt ihr denn, dass die Investoren überhaupt dazu bereit sind, in einen Token zu investieren?

Paul Hülsann: Unser erstes Projekt ist bereits sehr gut gestartet. Wir bekommen bisher sehr gutes Feedback von den Investoren. Wir sind gestartet als einer der europäischen Pioniere im Bereich der Tokenisierung von Immobilien. Unser Ziel war es, die Abstimmung mit der BaFin durchzuführen, um als regulierte Kapitalanlage in Deutschland an den Start gehen zu können. Das haben wir geschafft und erleben eine täglich wachsende Nachfrage auf unserer Plattform. Wir konnten in den ersten 14 Tagen bereits 700.000 Euro einsammeln und haben über 2.500 registrierte Kunden auf unserer Plattform. Mit unserem Asset-Backed Token bieten wir die perfekte Diversifikation zu anderen Krypto-Werten. Kurz gesagt: klares Ja!

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